Доля за долькой, вместо дома вы под ёлкой

28.12.2015 0 Автор Администратор

Сегодня на рынке жилой недвижимости огромное количество «фирмочек» и агентств, предлагающих услуги по скупке долей в квартирах и домах. Однако схема покупки так называемой доли, оформленная договором дарения в рамках закона, по сути своей является мошеннической. При этом по нормам Уголовного кодекса РФ данная схема не подпадает под статью о мошенничестве.

О чём следует знать собственникам и тем, кто планирует покупать долю в недвижимости?

В результате различных жизненных ситуаций люди становятся собственниками долей жилой недвижимости. Например, в результате развода квартира, которую бывшие супруги приобрели совместно, будучи в браке, судом разделена, и за каждым признано право на долю в квартире. Или наследники получили доли в квартире. Не всегда между членами семьи (или бывшими членами семьи) сохраняются добрые отношения, поэтому при решении совместно продать недвижимость возникают недопонимание и множество споров.
В соответствии с нормами гражданского законодательства, если собственник доли хочет продать её третьему лицу, он обязан сначала предложить купить ее совладельцам этой недвижимости. Только получив от всех дольщиков отказ, он может продать свою долю постороннему лицу по той цене, по которой предлагал другим собственникам. При этом регистрирующий орган прав на недвижимое имущество контролирует реализацию преимущественного права покупки при проведении регистрационных действий.
И вот здесь может появиться фирма, которая предложит продать долю независимо от желания остальных совладельцев. Большой интерес фирм именно к долям в квартирах возникает из-за цен – дешевле и выгоднее их скупать, а после приобретения прав на все доли — выставлять на продажу квартиру уже как целый объект по высокой цене. И в результате прорех в законодательстве фирмы скупают квартиры «по частям» легальным образом. Фактически продаётся доля, а юридически эта сделка оформляется договором дарения, и, как правило, доля оформляется на сотрудника фирмы.
Как гласит ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. И гражданин имеет право подарить принадлежащую ему долю в недвижимости любому лицу без уведомления и согласия остальных сособственников. Фирма, получившая «в дар» часть жилища, уже имеет доступ к квартире на законных основаниях, после чего начинаются действия по выживанию остальных собственников. Например, при прописке на долю в квартире большого количества людей квартира превращается в «резиновую». И в конце концов собственники вынуждены принять решение о продаже своих долей фирме на невыгодных для себя условиях.
Тем не менее в п. 2 ст. 170 ГК РФ предусмотрена норма о признании подобных сделок ничтожными, если доказана встречная передача денежных средств. Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила, т.е. правила к сделкам купли-продажи.
Однако судебная практика показывает иное. Если стороны находятся в сговоре и пострадавшей стороной не представлены доказательства возмездности совершённой сделки «дарения», суды в соответствии с нормами закона выносят решения в пользу нового собственника доли, защищая его права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Что же делать, если вы уже оказались в такой ситуации?
Если доля в недвижимости была продана третьему лицу с нарушением права преимущественной покупки доли, необходимо обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли на вас. Кроме этого до разрешения спора имеет смысл наложить арест на распоряжение долями.
Если «подаренная» доля является незначительной (когда выделить соответствующую долю в квадратных метрах из квартиры, например в виде отдельной жилой комнаты, невозможно без нанесения ущерба всей квартире), можно обратиться в суд с иском о признании доли малозначительной и выплате принудительной компенсации.
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на свою часть квартиры.

Каким образом поступить собственнику, чтобы не оказаться в подобной ситуации?

Если есть опасение, что собственник доли намерен продать свою часть недвижимости без предоставления преимущественного права покупки остальным дольщикам, можно обратиться в регистрирующий орган прав на недвижимое имущество и подать заявление о запрете регистрационных действий с долями квартиры без уведомления заявителя. При подаче недобросовестным дольщиком заявления о регистрации перехода права собственности на долю в квартире вы будете уведомлены об этом.
Тем не менее существующие нормы законодательства не могут в полной мере защитить право собственности граждан. И очутившись в подобной жизненной ситуации, собственники оказываются «на пороховой бочке», не зная, чего ожидать от недобросовестного дольщика. На сегодняшний день единственная возможность не стать вынужденным «клиентом» скупщиков частей квартир – сохранение дружественных отношений с близкими родственниками.
Следует подчеркнуть, что для решения описанной проблемы остро необходимы изменения на законодательном уровне, упреждающие полулегальное отчуждение долей недвижимости посредством сделок дарения. Возможно, стоит применять к таким сделкам обязательный уведомительный характер с обязательным получением согласия всех дольщиков на совершение дарения.

Семен Шефер