Горно-Алтайск готовится к переменам – в течение нескольких лет старую застройку в центре города планируют превратить в новый жилой массив с современными общественными пространствами и необходимыми для горожан социальными объектами. Все это благодаря программе комплексного развития территорий.
Юрист, эксперт по земельным вопросам и КРТ, экс-руководитель городского управления архитектуры и земельных отношений Валентина ЧЕЛТУГАШЕВА ответила на наши вопросы о реновации и о том, чего от этого ждать.
– Валентина Владимировна, в администрации Горно-Алтайска вы курировали разработку концепции городских проектов комплексного развития территорий (КРТ). Раньше аббревиатура звучала немного иначе, но смысл закладывался идентичный. В чем суть этого механизма и почему, на ваш взгляд, город нуждался в нем?
– Государство давно ищет возможность привлечения частных инвестиций в урбанизацию, в развитие городов из-за недостаточности бюджетных средств для этого. В предыдущих версиях Градостроительного кодекса были такие процедуры, как комплексное освоение территории (КОТ), комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ). Ныне действующая процедура комплексного развития территории (КРТ) в какой-то мере их объединила.
Суть этого механизма – в уходе от точечной и беспорядочной застройки города, и для Горно-Алтайска она крайне актуальна. Потому что, во-первых, при точечной застройке повышается нагрузка на коммунальные сети. Во-вторых, растет нагрузка на социальные объекты – мы знаем, как сильно переполнены сегодня, к примеру, школы города.
Подход, который предлагает КРТ, в свою очередь дает возможность городу развиваться комплексно, на единой территории. Это позволяет увидеть все будущие перспективы, просчитать их и запланировать к реализации.
– Расскажите об опыте КРТ на улице Эркемена Палкина. Современный многоквартирный дом в центре города уже возводится, но многие даже не слышали, что это тоже проект КРТ.
– Это первый пример комплексного и устойчивого развития территории, реализованный по инициативе городской администрации.
Для начала мы провели обсуждения с собственниками частной застройки, неоднократно встречались с жителями, подробно рассказывали о процедуре выкупа домов и участков.
Также до начала объявления конкурса на данную территорию был детально просчитан градостроительный потенциал: какой объект может быть построен, какая у него будет этажность, как он будет влиять на архитектурный облик Национального драматического театра, находящегося рядом, и в целом центра города. Отдельно оценивались возможные мощности подключения к коммунальным сетям.
Как и любой большой проект, эта работа небыстрая и непростая. Сегодня можно сказать, что первые шаги сделаны и в обозримом будущем объект будет не только украшением центра города, но и крупным жилым комплексом с современной архитектурой и функциональной инфраструктурой.
– О плюсах КРТ рассказывается достаточно подробно, но людей, чей участок, предположим, включили в программу, часто волнует, что будет дальше. Существует ли сегодня некий алгоритм, где расписано пошагово, что будет происходить? Какие советы собственникам – потенциальным участникам проекта КРТ – вы бы дали?
– Алгоритм, конечно же, есть. Он прописан в Градостроительном и Земельном кодексах Российской Федерации. Процедура выкупа объектов для строительства новых жилых домов достаточно публична, решение об этом направляется правообладателю недвижимости и земельного участка, а также размещается в официальных источниках – в газете или на сайте администрации. По сути, эта процедура законная и прозрачная.
В соглашении с собственником участка в обязательном порядке указывается выкупная цена земельного участка и объектов недвижимости на нем (это могут быть дом, баня и другие постройки).
Важно, что помимо этого в сумму входит размер убытков, подлежащих возмещению, в том числе упущенная выгода. Причем допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые могут быть понесены в будущем. В случае разногласий цена может быть оспорена в судебном порядке.
На примере КРТ по улице Эркемена Палкина как раз можно с уверенностью сказать, что все стороны оказались в выигрыше.
– В Горно-Алтайске право на реализацию КРТ предоставлялось посредством аукциона. Выиграла компания федерального масштаба. Можно ли сказать, что участие в проектах КРТ по силам в основном крупным игрокам? И насколько это устоявшаяся практика?
– Думаю, каждый случай индивидуален. Это зависит как от площади развиваемой территории, так и от обязательств, которые берет застройщик в части строительства социальных и коммунальных объектов.
Говоря объективно, далеко не каждый региональный застройщик может взять на себя серьезную, масштабную социальную составляющую. У федеральных компаний с этим проще, и если говорить о Горно-Алтайске и нашей республике в целом, то это опять же плюс для жителей.
– Какие основные, первостепенные проблемы, на ваш взгляд, поможет решить механизм комплексного развития территории?
– Не секрет, что Горно-Алтайск – город среди гор, и сегодня он зажат территориально. Если не развиваться упорядоченно или вернуться к хаотичной, точечной застройке, то строиться будет попросту негде. Про социальные объекты уже сказала. Если застройщик будет брать на себя строительство или ремонт тех же школ, то это будет только в плюс.
Сейчас достаточно сильно изношена коммунальная система. Ее модернизация стартовала благодаря национальным проектам, но впереди еще много работы. Федеральные средства на эти цели пошли в город относительно недавно, городского же бюджета определенно было недостаточно для своевременного обновления.
Сегодня на комплексное развитие территорий возлагаются большие надежды, и опыт десятков других регионов России подтверждает, что эти надежды в итоге оправданы. Возможно, и наш город получит системное и комплексное развитие благодаря этой программе.
Информация/фото: По материалам СМИ/Gelio.livejournal
